La adquisición de inmuebles como inversión financiera
Por Vicente Espert.
Antes de nada se debe diferenciar entre dos tipos de inversión
inmobiliaria:
a.
La inversión tradicional mediante compra de bienes
inmuebles, especialmente viviendas, aunque también locales comerciales, plazas
de aparcamiento y de otro tipo (como de uso industrial)
b.
La inversión en el mercado inmobiliario a través de
Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Bursátil, SOCIMIs, de carácter
más moderno y sofisticado como inversión, pero mucho más al alcance de
cualquier inversión que la otra opción, si bien requiere una mayor apertura de
mente.
La rentabilidad de una inversión, también en bienes inmuebles,
depende del precio de adquisición y de la renta neta obtenida durante la vida
de la inversión hasta una eventual desinversión, si la hay. Demostraremos que
la inversión según la primera modalidad expuesta, la tradicional, no es
aconsejable como tal inversión (caso aparte es que se trate de comprar una
vivienda para uso propio, cuyo objetivo también es el uso y disfrute del activo).
He aquí una serie de argumentos:
1.
La inversión inicial resulta más cara de lo inicialmente
previsto
El precio que se acaba pagando es muy superior al precio
pactado, ya que hay muchos gastos que añadir a dicho precio. Para una vivienda
de 300.000€ podrían ser los siguientes:
-
Impuesto sobre la compra: IVA (10%), si es una vivienda nueva o Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales (entre el 4% y el 10%) si es una segunda transmisión. Sin
embargo, para otros tipos de inmueble, el IVA aplicable es del 21%
-
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: En el entorno del 0,5%-1,5% sobre el valor
declarado de la vivienda que graba la escritura de compraventa.
-
Gastos de inmobiliaria, que pueden
ser de un 2 o 3% para cada parte (comprador y vendedor). Digamos 6.000€.
-
Notaría: Los honorarios para la escritura de
compraventa pueden rondar los 1.000€
-
Inscripción en el Registro de la Propiedad: Según el precio del inmueble pueden ser otros 800€.
-
Gastos de hipoteca, en caso necesitar financiación, lo que añadirá
los siguientes gastos al total:
· Gestoría encargada de los trámites de inscripción en el Registro de la Propiedad
la escritura de compraventa del inmueble.
·
Constitución de la hipoteca: Con la nueva Ley
Hipotecaria, han bajado mucho los gastos de constitución de hipoteca, si bien a
costa de subir los intereses que cobra el banco por la misma, ya que es este quien
asume dichos costes.
· Gastos financieros (intereses) que cobra el banco por prestar su dinero, que depende también
de las condiciones negociadas y del mercado hipotecario en ese momento, es muy
cíclico. En el caso de una hipoteca tipo a 30 años puede suponer haber pagado
el piso dos veces.
-
Reforma del inmueble: A menudo se compra barato para aprovechar una
ocasión, pero ello exige una reforma que pone la inversión al nivel de un piso
nuevo (solo que el nuestro es reformado) o incluso por encima. Y los costes de
la reforma son difícilmente controlables a
priori.
2. La rentabilidad neta es notablemente inferior a la rentabilidad
buta.
Ante todo hay dos hechos que merman la rentabilidad inicialmente
prevista:
a. La rentabilidad
final se reduce proporcionalmente al aumento del precio inicial, expuesto en el
punto anterior.
b. Con frecuencia los
pisos comprados como inversión se alquilan amueblados. El coste de amueblar una
vivienda de 2/3 dormitorios, con calidades básicas (IKEA, Leroy Merlin,
Conforama) es aproximadamente de 6.000€.
Además hay una serie de gastos regulares que merman la rentabilidad
bruta, entre otros:
-
Gastos de comunidad: una mensualidad en función de los servicios adicionales
(portero, gimnasio, piscina…) que sean comunes a todos los vecinos del
edificio/urbanización. Una vivienda de calidad media puede tener unos gastos de
100 € al mes
-
Tributos municipales: IBI, que puede rondar los 1.000€ para una vivienda media,
impuesto de basuras, si lo hay, etc.
-
Seguro de hogar: Por lo menos seguro de continente: 300 €
-
IRPF: 0,5% sobre el
valor catastral, si no es primera vivienda, que puede ser en nuestro ejemplo 1.000€.
Este no se paga si la vivienda esta alquilada.
Al estar el inmueble “en rentabilidad” (alquilado) los
suministros corren a cargo del inquilino.
Finalmente, están los gastos de mantenimiento del propio piso, que
son impredecibles, pero cada cierto tiempo habrá que cambiar caldera, aire
acondicionado, pintar cada vez que cambie el inquilino, cosa que ocurre cada
2/3 años, y otras eventualidades no cubiertas por el seguro. Por no hablar de
obras comunitarias para las que hay que aportar derramas.
La mayoría de estos gastos no aumentan el valor de la inversión,
por lo que merman la rentabilidad. Solo sirven, en el mejor de los casos para
que no se deteriore, y en el peor son a fondo perdido financieramente hablando.
3. El mercado del alquiler es
un mercado de bajas rentabilidades
Comparativamente con otros mercados, el mercado del alquiler
ofrece una rentabilidad baja, ya que si se
quiere adquirir activos de gran seguridad, como son viviendas en zonas Premium,
estas tienen una rentabilidad bruta de un 3 al 4%.
Siguiendo con el
ejemplo, una vivienda de precio medio 300.000€, habrá costado, al incluir los gastos,
la vivienda habrá costado 350.000€.
Dicha vivienda dará hoy,
con una buena coyuntura en el mercado del alquiler (hay épocas de vacas flacas
también) una rentabilidad bruta de entorno a 12.000 € (1.000 € mensuales de
alquiler). Esto supone una rentabilidad bruta de aproximadamente 3,50%
A esto hay que restar
todos los gastos citados, de modo que la rentabilidad neta puede quedar en 9.000€,
o sea 2,50%. Con esta rentabilidad difícilmente se bate a la inflación.
Hay que añadir como un
elemento que merma la rentabilidad, los periodos en los que el inmueble está
vacío.
Para aumentar la
rentabilidad habría que adquirir activos de mayor riesgo, como puede ser una
nave industrial en la periferia, que puede dar un 5% o incluso un 7% bruto,
pero con el riesgo de quedar vacía durante varios años entre dos inquilinos.
Además de estar sujeta a ciclos de actividad exportadora e industrial.
4. Coste psicológico
Mucha gente que compra
varios pisos a lo largo de su vida “para vivir de rentas” cuando se jubile no
es consciente del desgaste psicológico que va a sufrir cuando, teniendo una
edad avanzada, tengan que lidiar con asuntos tales como:
-
Problemas
vecinales o de comunidad.
-
Desahucios:
Coste de abogado y procurador que a menudo hay que asumir, porque el desahuciado
es insolvente, arreglar un piso destrozado, y el hecho de no haber cobrado los
muchos meses que ha durado el desahucio.
-
Gestión de
inquilinos problemáticos que exigen continuas atenciones.
5. Es uno de los activos menos líquidos
Se trata de uno de los
activos menos líquidos, en comparación con otros. El periodo medio desde puesta
en mercado de un piso hasta su venta es de casi dos años, si se quiere obtener
un precio de mercado.
Además no se puede vender una parte del piso en caso de
necesitar liquidez.
6. Es un mercado muy opaco
A menudo nos guiamos
por los precios de los anuncios inmobiliarios. No obstante, el mercado
inmobiliario es muy opaco y está sujeto a duras negociaciones que pueden rebajar
el precio hasta el 20% del precio inicial de venta, o incluso más, según
apremie la venta. Esto es difícil de cuantificar debido a la opacidad de dicho
mercado y a su falta de regulación en este sentido, pero en todo caso debe
rebajar las expectativas de valoración de nuestro inmueble.
Otro factor que
distorsiona el precio es que se trata además de un mercado muy heterogéneo y
muy complejo, donde múltiples variables generan muchos mini-submercados (playa/interior,
ático/primer piso, centro/extrarradio, orientación, etc). Un submercado puede
funcionar muy bien, y otro muy mal. Incluso dentro de la misma categoría, un
piso concreto puede no tener demanda por alguna razón (malas vistas, un bar
ruidoso justo debajo, malos olores, etc). ¿Cómo acertar a la hora de adquirir
un activo? La respuesta es que los activos más interesantes no suelen estar en
el mercado, y cuando lo están, duran muy poco en oferta y no los vas a conseguir
tú.
7. Es un mercado muy cíclico
Como otros productos
sujetos a negociación en los que los agentes intervinientes no son
profesionales y se mueven por impulsos, el mercado inmobiliario se encuentra fuertemente
sujeto a ciclos económicos de gran volatilidad, pudiendo generar importantes
pérdidas si se vende en un momento bajista (pinchazos de burbujas inmobiliarias).
Curiosamente aún hay gente que cree que "el ladrillo siempre sube",
cuando hoy sabemos que puede bajar. Después de la crisis inmobiliaria de 2008, en
la que las viviendas compradas en lo alto de la ola de precios perdieron
después un 50% de su valor. En 2020, no se ha recuperado de media el valor más
alto alcanzado en la burbuja.
Por otra parte, según INE, la vivienda subió en España un
115.50% en los últimos 24 años, desde 1993 hasta 2017. La evolución de los
precios (IPC) fue para el mismo periodo del 81,1%. Esto arroja dos
conclusiones:
1. La evolución media
anual de los precios de la vivienda fue del 4,8%
2. La evolución en
precios reales y no nominales, es decir, descontando la inflación, fue de 1,4%
Si tenemos en cuenta los gastos que diferencian la inversión
neta de la bruta y los gastos en los que se ha incurrido a lo largo de la vida
de la inversión, muy probablemente se habrá estado por debajo de la inflación,
y se habrán ganado muchos disgustos.
8. Riesgo concentrado
Un ciudadano próspero medio, a lo largo de su vida puede llegar
a comprar algunas viviendas, normalmente en su misma zona de residencia. Esto
concentra enormemente el riesgo financiero, ya que habrá colocado todo su
ahorro en un mismo sector, en un mismo tipo de activo, en una misma zona
geográfica y en una misma divisa. Así, habrá contravenido el sentido común que
aconseja “no poner todos los huevos en la misma cesta”. A estos inversores les
digo que si viene un terremoto se llevará por delante el ahorro de toda una
vida.
Para
evitar ese riesgo, habría que tener un patrimonio de varias decenas de
inmuebles, repartido por varios países. Pero llegados a este punto, hay otros
vehículos más adecuados desde el punto de vista de la gestión y la fiscalidad
para invertir en inmobiliario: las Sociedades Cotizadas de Inversión en el
Mercado Inmobiliario (SOCIMI), citadas al principio, y que deberían ser objeto
de otro artículo.
CONCLUSIÓN
Para concluir,
veamos qué piensa el gestor del mayor fondo de pensiones del mundo, el FONDO DE PENSIONES DEL GOBIERNO DE NORUEGA, el que
debe pagar las pensiones de los ciudadanos de ese país. ¿Hay algo más
conservador que un fondo público cuya obligación es mantener el patrimonio para
pagar pensiones? Pues la asignación de activos de dicho fondo es como sigue:
En
efecto, solo un 3% de la inversión de un fondo ultraconservador se concentra
en bienes inmuebles. Por eso, la inversión inmobiliaria debería limitarse a
la propia vivienda, ya que cuando uno se retire, no querrá que una burbuja del
alquiler le desplace del lugar en el que ha elegido vivir. Y el hecho de tener
una vivienda en propiedad significa que una parte de su pensión será lo que
ahorre en un alquiler que no tendrá que pagar. El mismo principio habría de
aplicarse en segunda(s) residencia(s) que el ahorrador pueda y quiera permitirse.
El resto
del ahorro debería concentrarse en activos más rentables, más líquidos, mejor
gestionados y más diversificados.
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